本月关注
政府支持住房租赁、城市更新领域融资，利好相关企业6月8日证监会表示将加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给。16日央行、金融监管总局、中国证监会、财政部、农业农村部联合发布的《关于金融支持全面推进乡村振兴 加快建设农业强国的指导意见》中指出，鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。27日住建部表示要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新。整体看来，本月公募REITs以及住房租赁、城市更新领域的融资都在政府表态中获得了支持，利好于相关企业，但是对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。
融资总量环比回升，发债规模则降至2020年以来新低本月80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%，同比减少28.6%。融资规模环比回升主要是因为越秀地产本月进行了大规模供股，筹资净额82.99亿港元，同时银行贷款等金融机构贷款也达到了196.4亿元，环比增加110.6%。房企债券发行了143亿元，环比减少49.3%，同比减少19.9%，是2020年以来的单月新低。债券类平均融资成本为3.31%，环比下降0.04pct，继续保持在较低的水平。
(资料图片仅供参考)
本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有万达商管在28日第四次向港交所提交了招股书。而在增发配股方面，本月港股方面有越秀地产完成了配股融资，A股方面则有多家房企的定增计划有了突破性的进展，包括招商蛇口、保利、大名城、福星、中交、中南、建发等企业。除此之外，荣盛和金科增发股份收购资产的保壳计划也受到了交易所的关注。整体看来6月交易所及证监会对于房企的增发计划审批明显加速，有利于提振市场信心。
01
债券发行
融资规模环比回升
债券发行则降至2020年以来单月最低
2023年6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%，同比减少28.6%。融资规模环比回升主要是因为越秀地产本月进行了大规模供股，筹资净额82.99亿港元，同时银行贷款等金融机构贷款达到了196.4亿元，环比增加110.6%。不过虽然本月房企融资规模环比有所回升，但是整体而言仍然处于近年来的较低水平。
从全年累计数据来看，1-6月80家典型房企的累计融资总量为3137.3亿元，同比减少26.3%。在融资结构方面，本月房企没有境外融资，境内债权融资349.4亿元，环比增加35.4%，同比减少18.7%；资产证券化融资为36.73亿元，环比减少16.8%，同比减少59.4%。
6月房企发债143亿元，环比减少49.3%，同比减少19.9%，是2020年以来的单月新低。本月没有房企境外发债，因此 143亿元全是境内债，其中公司债发行56亿元，环比增加60%，同比减少69.3%；中期票据发行41亿元，环比减少59.4%，同比减少49.9%，境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。 从全年累计数据来看，1-6月的房企发债规模达1706.83亿元，其中境内债券为1625.61亿元，占比为95.24%，相比于1-5月的94.81%又提高了0.43个百分点。
2023年6月80家典型房企新增债券类融资成本为3.31%，环比下降0.04pct，同比下降0.26pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是国企央企，因此境内融资成本为3.31%，和上月一致，继续保持在较低的水平。 2023年1-6月80家典型房企新增债券类融资成本3.7%，较2022年全年下降0.53个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.48%，较2022年全年降低0.06个百分点。
具体企业表现来看，6月债券发行量最大的企业是华润置地，企业在本月发行了2笔共25亿元的超短融。本月发行债券的企业有10家，发债企业个数环比减少1家。 从发债年限来看，越秀地产发行了1笔期限长达11年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的2笔超短融利率都是2.25%，是本月房企发行的所有债券中最低。
02
债券到期及违约
本月到期349亿元
大唐和领地首次宣布违约
6月共有21笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为349亿元，环比增加2.95%。提前关注到2023年7月将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加82.81%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是融创于2020年发行的一笔6亿美元的境外优先票据。
在债务违约方面， 本月1日大唐地产公告称其一笔规模为2.8395亿美元的优先票据因到期未能支付本金而构成违约事件，同时领地控股也在23日晚间公告称此前已展期一年的1.1943亿美元票据再次违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。
03
IPO和增发
监管部门审批明显加速
多家房企定增获得突破性进展
本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有万达商管在28日第四次向港交所提交了招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。
而在增发配股方面， 本月港股方面有越秀地产完成了配股融资，筹资净额82.99亿港元；A股方面则有多家房企的定增计划有了突破性的进展，未来可能会形成又一波配股潮。首先是招商蛇口增发收购南油集团在17日获证监会注册生效，并且在28日已经完成了过户；27日有保利、大名城、福星、中交四家房企的定增计划获得了证监会的同意注册；中南、建发的定增计划分别在19日和29日收到了交易所的问询，期后厦门国贸的37亿定增计划则在7月3日获得了上交所的受理。除此之外，荣盛和金科增发股份收购资产的保壳计划也受到了交易所的关注。整体看来6月交易所及证监会对于房企的增发计划审批明显加速，有利于提振市场信心。
04
股价变动
超过50%的两市地产相关股整月上涨
本月两市的地产相关股表现都较为不错，A股整月上涨的地产股占比为60%，H股也超过了50%。在H股方面，本月合景泰富的月涨幅达到了61.29%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价的大幅上涨主要是因为月初房地产利好政策频出，因此H股上市房企基本都迎来了大涨，其中合景泰富则多次出现单日10%以上的涨幅。而在本月中旬之后企业的股价则开始震荡企稳。
在A股房企方面，本月荣盛发展的涨幅较大，主要是因为企业在5月末开始了保壳计划，通过注入资产和股东增持来提振股价，因此在6月9日复牌之后企业连续迎来了5个涨停板，此后到月末则缓慢回调，最终整月的涨幅为31.62%，成为了A股涨幅最大的房企。但是企业股价在本月的大幅上涨主要是因为短期内保壳计划的刺激，企业股价是否能够维持仍有待观望，涨幅第二的金科也是如此。
排版 | 鸟姐
更多克而瑞月报
市场
月报
逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持（2023年1月）
2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期（2023年2月）
3月楼市供应激增成交热度稳，地市提质缩量温度升（2023年3月）
4月楼市供求双降三成，沪杭集中土拍升温（2023年4月）
5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持（2023年5月）
6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高（2023年6月）
并购月报
融创36亿出售冰雪城，山东国资入主奥园220亿旧改(2023年1月)
恒大、中南、旭辉纾困迎来救兵，保利打包挂牌12个碧桂园项目(2023年2月)
世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体(2023年3月)
世茂27亿处置伦敦写字楼，深圳国资联手长城盘活佳兆业资产（2023年4月）
世茂深港国际中心130亿起价挂牌（2023年5月）
金科引入长城国富作战投，长实欲抄底龙光、合景香港豪宅项目（2023年6月）
土地月报
成交规模降至历史低位，溢价、流拍指标双双回升（2023年1月）
成交规模延续低位，京、苏、杭土拍回暖带动溢价率回升（2023年2月）
成交规模降至历史低位，溢价率维持在相对高位（2023年3月）
成交规模延续历史低位，沪、杭集中土拍高热“接棒”（2023年4月）
成交建面同比降幅收窄，溢价率较上月小幅回落（2023年5月）
成交建面同比降幅扩大，溢价率创新高但城市冷热分化（2023年6月）
企业月报
百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)
百强销售同环比增长，民企投资弱复苏 (2023年2月)
百强累计销售同比转正，核心城市城投托底减少 (2023年3月)
百强累计销售同比增9.7%，民企投资弱复苏 (2023年4月)
销售环比降低14.3%，融资规模创2020年来单月新低 (2023年5月)
融资规模仍处低位，百强单月业绩同比降28.1% (2023年6月)
资本月报
融资环境有所改善，房企配股较为积极 (2023年1月)
不动产私募基金重启，万科等房企积极配股 (2023年2月)
公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)
发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元 (2023年4月)
房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理 (2023年5月)
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处 ： 克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合
关键词：
